Immobilier
COPROPRIÉTÉ
Ma conjointe et moi voulons acheter notre première maison. Nous avons enfin suffisamment d’économies pour réaliser cette transaction. Quel type de maison allons-nous acheter? Nous désirons acheter un condo cet été. Nous avons ciblé le secteur où nous voudrions habiter. Nous hésitons toutefois à aller de l’avant car nous avons entendu dire qu’il y avait beaucoup de responsabilités à assumer lorsque l’on devient copropriétaire d’un condo. Est-ce vrai et quelles sont nos obligations vis-à-vis les autres copropriétaires, vis-à-vis le syndicat des copropriétaires et entre-nous?
LA COPROPRIÉTÉ DIVISE
La copropriété divise, son nom l’indique, permet de scinder un immeuble en fractions. Chaque fraction appartient à une ou plusieurs personnes, ce que l’on appelle la partie privative d’habitation. Chaque propriétaire d’une fraction a la propriété exclusive d’une partie privative de l’immeuble en plus de détenir un droit de propriété indivis, donc une quote-part correspondant à la valeur relative de sa fraction, dans les parties communes de l’immeuble, lesquelles sont la propriété de tous lescopropriétaires. En outre, la déclaration de copropriété peut faire en sorte d’affecter certaines parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex: un balcon privé attenant àune partie privative pourrait être une partie commune à usage restreint).
LE FINANCEMENT
Chaque propriétaire d’une fraction de copropriété peut offrir une hypothèque sur cette fraction en garantie du remboursement des sommes empruntées pour en faire l’achat. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n’est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins.
LES PRÉCAUTIONS PARTICULIÈRES
Chaque copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété notariée. L’acquéreur, il va sans dire, doit toujours prendre connaissance de la déclaration de copropriété et bien en comprendre la teneur et la portée avant de s’engager. L’acheteur avisé est également préoccupé par la qualité de la gestion de l’immeuble. Le bilan des dépenses et des frais de copropriété doit également être consulté attentivement. Avant de signer quelque document que ce soit, consultez un spécialiste, votre notaire.
VOS DROITS ET OBLIGATIONS
C’est la déclaration de copropriété qui opère la division de l’immeuble en fractions. Elle comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
L’acte constitutif de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir. Il fixe également, en fonction de cette valeur relative, la contribution de chaque fraction aux charges communes de l’immeuble et au fonds de prévoyance obligatoire créé en vertu de la loi. Toujours en fonction de cette valeur relative, il attribue aussi le nombre de voix attachées à chacune des fractions. L’acte constitutif définit la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage (commercial ou industriel par exemple) que les propriétaires peuvent en faire de même que la destination des parties privatives et des parties communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.
Le règlement de l’immeuble édicte les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes. Par exemple, il peut interdire la présence de certains animaux dans les appartements. Ce même règlement contient les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété, notamment pour ce qui est de la composition du conseil d’administration et des conditions ayant trait à la charge d’administrateur.
L’état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il renferme aussi une description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur.
LE SYNDICAT ET L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES
Le syndicat est créé dès la constitution de la copropriété. Il a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat. Les administrateurs établissent le budget de la copropriété.
L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.
LA VENTE ET L’HYPOTHÈQUE
Chaque copropriétaire est libre de vendre ou d’hypothéquer sa fraction de copropriété. La déclaration de copropriété peut cependant prévoir des restrictions à ce sujet; on a tout intérêt à s’informer auprès de son notaire concernant les précautions à prendre.
LA COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION
L’immeuble détenu en copropriété par indivision appartient à plusieurs personnes, les indivisaires. Aucun de ces indivisaires n’est propriétaire d’une partie privative de l’immeuble mais chacun d’eux possède plutôt une part dans la totalité de l’immeuble. Par exemple, vous achetez un triplex avec deux de vos amis et votre mise de fonds respective est égale. Aprèsl’achat, vous décidez d’aménager dans le logement du deuxième. Ce logement du deuxièmene vous appartient pas en propre car vos deux amis en sont copropriétaires avec vous; pareillement, vous êtes copropriétaire, avec eux, des logements du premier et du troisième. Vous et vos amis êtes donc copropriétaires par indivision de tout le triplex. Dans l’exemple, votre part dans l’immeuble est d’un tiers chacun.
LES FORMALITÉS
La copropriété par indivision naît sans formalité lorsque plusieurs personnes, les indivisaires, se portent acquéreurs d’un même bien. Les indivisaires ont cependant tout intérêt, surtout lorsqu’il s’agit d’un immeuble, à établir entre eux une convention écrite. La convention d’indivision portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers.
LE FINANCEMENT
Le Code civil du Québec prévoit que chaque indivisaire peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l’immeuble. Les autres indivisaires ne sont alors nullement responsables en cas de défaut du débiteur hypothécaire; la loi leur accorde même, à ce moment, des droits particuliers à faire valoir.
LA VENTE
Chaque copropriétaire par indivision est libre de vendre ou de céder sa part dans l’immeuble à moins de disposition contraire dans la convention d’indivision. La loi prévoit cependant, sauf exception, le droit pour les autres indivisaires de pouvoir écarter, dans les délais requis, le nouvel acquéreur en lui remboursant le prix de la vente ou de la cession plus les frais. Cependant, les indivisaires doivent obligatoirement exercer ce droit de retrait dans l’année dela vente ou de la cession de cette part.
LA DURÉE
La convention d’indivision ne peut prévoir que l’indivision durera plus de trente ans. Cette convention peut toutefois être renouvelée.
LE CONTENU DE LA CONVENTION
La convention d’indivision peut porter sur : la durée de la convention; les droits et obligations des indivisaires relativement à la jouissance des lieux; le partage des obligations d’entretien et de rénovation; le partage des dépenses; la propriété des améliorations; les restrictions quant à la vente; les règles d’administration de l’immeuble; les règles gouvernant le partage en cas de fin de l’indivision. Votre notaire peut vous conseiller adéquatement sur le contenu de la convention d’indivision.
LA CONVERSION D’UN IMMEUBLE LOCATIF À CONVERSION D’UN IMMEUBLE LOCATIF
Le propriétaire d’un immeuble comportant un ou des logements et désireux de transformer cet immeuble en copropriété divise doit respecter certaines règles strictes. En vertu de la loi, la conversion d’un immeuble en copropriété divise est interdite sur le territoire de la Ville de Montréal, sauf si la municipalité où est situé l’immeuble a adopté un règlement le permettant. La conversion est permise dans les autres villes du Québec, sauf si un règlement municipal l’interdit. Dans tous les cas, la première démarche du propriétaire consiste donc à s’informer auprès de la municipalité où est situé l’immeuble pour déterminer si son projet peut être mené à terme. Certaines règles particulières trouvent aussi application dans le cas où tous les logements de l’immeuble visé par la conversion sont occupés par des indivisaires. Enfin, la loi fixe les droits et obligations touchant le propriétaire qui a procédé à la conversion de l’immeuble ainsi que ceux des locataires de cet immeuble.
La copropriété, rédigé par Me Sevgi Kelci
Un choix s’impose: la propriété ou la copropriété?
L’achat d’une première propriété peut susciter des questions pour ceux qui désirent devenir propriétaires. Quelle forme de propriété choisir : la propriété individuelle ou la copropriété? Chacune d’elles a des avantages certains mais comment arriver à prendre la bonne décision? Cet article suggère une piste de réflexion pour ceux qui désirent faire le bon choix dans l’achat d’une propriété.
Premièrement, l’un des éléments à considérer est la gestion de l’immeuble. Si l’éventuel acquéreur souhaite investir son temps pour s’occuper de la gestion de l’immeuble, il est alors fortement conseillé d’opter pour une propriété individuelle. À titre d’exemple, celui qui fait l’acquisition d’un duplex ou d’une maison unifamiliale doit lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne dont il retient les services assurer l’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble. Ce qui peut nécessiter temps et énergies, sans oublier tous les coûts qui peuvent y être reliés, notamment lorsqu’il y a lieu de faire des réparations majeures à l’immeuble. À l’inverse, si l’éventuel acquéreur préfère délaisser la gestion de l’immeuble à un gestionnaire, il est alors préférable pour ce dernier de choisir la copropriété. Dans ce cas, la gestion de l’immeuble est assurée par le syndicat qui est un organe créé dès la constitution de la copropriété (laquelle se fait par la publication de la déclaration de copropriété) et dont le rôle est de veiller à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Le conseil d’administration agit pour le syndicat. Ce sont les administrateurs du conseil qui prennent des décisions qui affectent l’ensemble des copropriétaires, notamment l’établissement du budget de la copropriété. Ces décisions sont ratifiées par les copropriétaires qui sont habilitées à exercer leur droit de vote en fonction de leur nombre de voix lors d’une assemblée de copropriétaires.
Deuxièmement, un autre élément à tenir compte se rattache au degré de liberté dont l’éventuel acquéreur désire bénéficier. Lorsqu’il s’agit d’une maison unifamiliale ou d’un duplex, par exemple, le propriétaire a la pleine jouissance de ses droits, sous réserve du respect des normes de bon voisinage. Ainsi, il peut décider de faire du barbecue dans sa cour arrière ou d’installer une antenne parabolique (parabole) sur le mur avant de son immeuble. À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un condominium, le copropriétaire est gouverné par un ensemble de règles qui restreignent considérablement sa liberté de jouissance des bénéfices de sa propriété. La présence d’un règlement est justifiée par l’intérêt collectif qui prévaut sur l’intérêt privé d’un copropriétaire. Comme plusieurs copropriétaires partagent la partie commune de l’immeuble, il devient essentiel de mettre en place un cadre normatif devant régir la vie quotidienne de ces derniers. À titre d’exemple, le règlement de l’immeuble peut interdire les copropriétaires de faire du barbecue dans le balcon pour des raisons de sécurité ou peut prohiber le droit pour ces derniers de garder des animaux à l’intérieur de leur logement.
Troisièmement, un dernier critère à considérer se rapporte au financement. La mise de fonds initiale est plus importante dans le cas d’une maison unifamiliale ou d’un duplex que dans celui du condominium. À l’heure actuelle, il est possible d’acheter un condominium avec seulement une mise de fonds initiale de mille dollars (1,000.00$). Le solde du prix de vente est souvent financé par l’une des institutions financières qui accepte d’accorder le prêt demandé à l’éventuel acquéreur, à la condition de bénéficier d’une hypothèque de premier rang sur la partie privative de l’immeuble qui correspond à son unité. C’est justement l’une des raisons qui pousse certains à opter pour le condominium au lieu et place d’un duplex.
En résumé, l’achat d’une propriété ne se fait pas du jour au lendemain. Elle repose sur une mûre réflexion qui se fait à partir de plusieurs éléments, notamment la gestion de l’immeuble, le degré de liberté dont l’acquéreur désire jouir de sa propriété et le financement. La prise en compte de ces trois éléments nous amène à faire les constats suivants. L’éventuel acquéreur qui souhaite s’occuper de la gestion de l’immeuble, jouir d’une plus grande liberté par rapport à sa propriété et qui a accumulé sa vie durant une certaine somme d’argent devrait opter pour l’achat d’une maison unifamiliale ou d’un duplex, etc., c’est-à-dire pour la propriété individuelle. L’éventuel acquéreur qui ne veut pas s’occuper de la gestion de l’immeuble, qui accepte de vivre « collectivement » avec une liberté restreinte et qui ne bénéficie pas d’économies considérables dès le départ devrait plutôt opter pour l’achat d’un condominium, c’est-à-dire pour la copropriété.
IMMOBILIER
Je suis propriétaire d’une maison sur laquelle est grevée une hypothèque. J’ai terminé de faire mes versements hypothécaires à la Banque. Est-ce que je me retrouve alors complètement libérée de ma dette?
J’ai donné mandat à mon notaire de recevoir un acte de vente et un acte d’hypothèque. Après vérification des titres de propriété, il m’a conseillé de prendre une assurance de titres car selon le certificat de localisation, la corniche dépasse sur la propriété voisine. Très peu familier avec le jargon, je lui demande l’utilité de prendre une assurance de titres dans ces circonstances. Que répond-il?J’ai enfin trouvé la maison de mon rêve. Je contacte tout de suite le vendeur et on négocie l’offre d’achat. Un point de discorde surgit toutefois: il veut absolument aller avec son notaire et ne veut pas céder. Normalement, qui décide du choix de notaire, le vendeur ou l’acheteur?
LA PROMESSE D’ACHAT OU LA PROMESSE DE VENTE
La promesse d’achat ou la promesse de vente est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l’acte de vente.
Contrairement à ce que l’on peut penser, un tel document n’est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avant contrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d’en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées. D’où l’importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l’expertise d’un notaire avant de signer quelque document que ce soit. Au sujet de la promesse d’achat, lisez notre dépliant intitulé « L’avant-contrat, l’achat d’une maison ».
VENDRE N’EST PAS TOUJOURS UN ACTE DE PURE FACULTÉ
Vendre son immeuble à qui on veut et quand on veut semble être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions, le propriétaire peut avoir besoin d’une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Ainsi, par exemple: le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse ou, de son conjoint ou conjointe s’il est uni civilement, s’il s’agit de vendre une résidence de la famille; le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immeuble dont le mineur est propriétaire; le propriétaire d’un bien culturel classé doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations au cas de vente; il en va de même, en plusieurs occasions, pour le propriétaire d’une terre agricole; la vente d’un immeuble situé dans un ensemble immobilier est assujettie à l’autorisation de la Régie du logement. La prudence est donc de mise: vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d’autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.
LA VENTE AVEC GARANTIE LÉGALE
Le vendeur et l’acheteur d’un immeuble sont tributaires de certaines obligations l’un envers l’autre. Ainsi, l’acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix. En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi tenu à la garantie légale, c’est-à-dire que la loi l’oblige à garantir certaines choses à son acheteur. Le vendeur est d’abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits, à l’exception de ceux déclarés lors de la vente. Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d’un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par exemple, le vendeur garantit que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n’est toutefois pas absolue; aussi l’acheteur doit faire montre de vigilance. Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire à la garantie contre les vices cachés. Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir… Pas si simple! Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire peut parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans l’acte de vente, une clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au voeu des parties tout en étant parfaitement légale.
L’EXAMEN DES TITRES: UNE NÉCESSITÉ
En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable. En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier: si le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble; s’il possède le droit et la capacité de vendre; si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc. À l’aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite: si les dimensions du terrain sont exactes; si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu; si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage; si la propriété du voisin empiète sur votre terrain; si les fenêtres répondent aux normes légales; s’il existe des droits de passage, etc. Enfin, par l’examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.
LE PRIX DE VENTE
Vous désirez payer comptant? Vous bénéficiez alors, pour votre protection, de la gestion des sommes par le notaire via sa comptabilité en fidéicommis. Ce dernier ne remettra les fonds, à qui de droit, qu’après avoir procédé à certaines vérifications finales. Prise en charge d’hypothèque? Pour sauver le paiement d’une « pénalité » qui pourrait devenir due en faveur de votre créancier, êtes-vous prêt à demeurer responsable, envers ce créancier, au cas de défaut de paiement de l’acheteur? Informez-vous d’abord auprès de votre notaire sur les alternatives possibles et sur les conséquences de celles-ci. Solde de prix de vente ou nouvelle hypothèque? Le notaire peut vous aider à comparer les différents modes de financement et est en mesure d’évaluer, avec vous, les diverses propositions reçues. Question de respecter votre budget.
LA MAISON NEUVE
Vous voulez acheter une maison neuve, sans vivre l’horreur des hypothèques légales de la construction? Un suivi après l’acte de vente est essentiel, car divers intervenants de la construction peuvent encore vous réclamer les sommes que votre constructeur a fait défaut de leur payer. Des sommes considérables sont souvent en jeu. Votre notaire peut vous offrir l’assurance hypothèque légale; ne vous en privez pas!
L’ACTE DE VENTE NOTARIÉ: UN ÉCRIT PRÉCIEUX
Le notaire rédige l’acte de vente avec la précision et la minutie qui le caractérisent, en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits. De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l’acte de vente: prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels que convention d’indivision, testaments, etc. L’acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous en aurez une copie authentique de l’original, lequel est numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire. Pas de perte en vue… pour votre protection.
L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ À DEUX
De nos jours, bien des couples, qu’ils soient ou non mariés ou unis civilement, décident d’acheter un immeuble en commun. En langage familier, on dit alors que la maison « est aux deux noms ». Par mesure de précaution, lorsqu’ils décident d’acheter à deux, les copropriétaires par indivision devraient prévoir, dans une convention, certaines règles applicables. Le notaire peut les conseiller adéquatement sur l’étendue d’une telle convention et rédiger l’acte approprié Consultez votre notaire: il ne laisse rien au hasard.
LES DIVERSES PROPOSITIONS D’ACHAT
La proposition d’acheter une maison peut emprunter plusieurs formes: l’offre d’achat ; la contre-offre ; la promesse unilatérale d’achat (ou option). L’offre d’achat diffère de la promesse d’achat à bien des égards, notamment en ce qui concerne le droit de pouvoir en principe la révoquer en tout temps avant la réception de l’acceptation (si l’offre n’est pas assortie d’un délai d’acceptation) et pour ce qui est du régime de responsabilité applicable au cas de non-respect. Mais, en ce qui nous intéresse ici, lorsque la proposition d’achat est valablement acceptée telle quelle par son destinataire, elle devient généralement une promesse bilatérale d’achat-vente, c’est-à dire un avant-contrat qui engage les deux parties. Cet avant contrat est un contrat préliminaire et, comme son nom l’indique, il suppose la passation d’un autre contrat à intervenir plus tard, la vente elle-même. Mais déjà, au stade de cet avant-contrat, l’acheteur s’est obligé à acheter et le vendeur s’est obligé à vendre conformément aux termes et conditions de cet avant-contrat. Aussi, attention aux nombreux formulaires déjà préparés d’avance. Sans vraiment en comprendre toutes les subtilités, vous pourriez par exemple vous engager : à verser un acompte non remboursable ; à respecter des délais de rigueur ; à renoncer à une garantie.
CET AVANT-CONTRAT PEUT-IL ÊTRE ANNULÉ ?
Sauf si les deux parties décident d’un commun accord de l’annuler, on ne peut pas mettre fin à ce contrat préliminaire, hormis les causes reconnues par la loi. Aussi, règle générale, vous êtes lié par cet avant-contrat; l’autre partie est en droit de vous contraindre, par voie de justice, à exécuter toutes les obligations dont vous êtes redevable. Suivant les circonstances, le juge pourra faire suite à une action en passation de titre ou pourra simplement accorder des dommages-intérêts; à l’occasion, il sera en position pour à la fois avaliser la vente et ordonner le paiement de dommages-intérêts. À moins, peut-être, de faire volte face dans les trois jours ? Ou encore dans les dix jours ? Faux! S’il n’est pas écrit que vous conservez « une faculté de dédit » ou à moins d’avoir conclu une convention d’arrhes, votre engagement est normalement irrévocable .
LA MAISON NEUVE, UNE EXCEPTION ?
Oui, mais dans certains cas seulement. La loi oblige en effet d’accorder dix jours au promettant acheteur pour pouvoir se dédire de sa promesse, moyennant le plus souvent le paiement de certains frais, si c’est le constructeur ou le promoteur qui vend un immeuble à usage d’habitation à un propriétaire occupant, c’est-à-dire à une personne physique qui compte l’acquérir pour l’occuper elle-même.
LE CONTENU D’UNE BONNE PROPOSITION
Le notaire comprend bien l’importance d’une bonne proposition d’achat. Cette proposition doit protéger en même temps les intérêts de l’acheteur et ceux du vendeur. C’est ce à quoi s’emploie le notaire. Aussi prendra-t-il soin de consigner, dans cette proposition, tous les éléments essentiels à la vente, dont notamment : les conditions préalables à la vente ; la désignation précise de l’immeuble et l’énumération des autres biens inclus dans la vente ; les obligations respectives de l’acheteur et du vendeur ; le prix et le mode de paiement ; le montant de l’acompte qu’il gardera en fidéicommis ; les conditions et les garanties de la vente ; les documents à fournir ; les dates et les délais pour: l’inspection de l’immeuble ; la signature du contrat d’hypothèque ; la passation de l’acte de vente ; l’occupation.les frais de chacune des parties, etc. Laissez à votre notaire le soin de faire toute la lumière…et vos décisions se prendront plus aisément! Une entrevue qui ne coûte pas cher et qui vaut de l’or!
Par : Sevgi Kelci
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