La copropriété par indivision
La copropriété indivise est fondée sur un principe différent de celui de la copropriété divise. Dans ce type de propriété, l’immeuble appartient à plusieurs personnes, appelées indivisaires. Aucun indivisaire n’est propriétaire exclusif d’une partie déterminée de l’immeuble. Chacun détient plutôt une quote-part dans l’ensemble de celui-ci.
Par exemple, si trois personnes achètent ensemble un triplex et contribuent chacune à parts égales à son acquisition, elles deviennent copropriétaires indivises de l’ensemble de l’immeuble. Même si l’une d’elles occupe le logement du deuxième étage, ce logement ne lui appartient pas exclusivement. Les trois indivisaires demeurent copropriétaires de chacun des logements et des autres composantes de l’immeuble.
Dans cet exemple, chaque indivisaire détient une quote-part d’un tiers de l’immeuble. Les droits et obligations de chacun sont généralement établis dans une convention d’indivision, laquelle peut notamment prévoir les modalités d’occupation de l’immeuble, le partage des dépenses, les règles applicables en cas de vente ainsi que les mécanismes de résolution des différends.
Avant d’acquérir un immeuble en indivision, il est fortement recommandé de discuter avec votre notaire de la rédaction d’une convention d’indivision adaptée à votre situation. Ce document contribue à protéger les intérêts de chacun des indivisaires et à prévenir plusieurs difficultés pouvant survenir au fil du temps.
Les formalités
La copropriété indivise naît dès que plusieurs personnes acquièrent ensemble un même bien. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble, il est toutefois fortement recommandé de conclure une convention d’indivision afin d’encadrer clairement les droits et obligations de chacun des indivisaires.
Cette convention peut notamment prévoir les modalités d’occupation de l’immeuble, le partage des dépenses, les règles relatives aux travaux, les mécanismes applicables en cas de vente ainsi que les procédures permettant de résoudre certains différends.
Lorsqu’elle porte sur un immeuble, la convention d’indivision peut être publiée au registre foncier afin d’être opposable aux tiers et de protéger les droits des indivisaires.
Pour toute personne qui envisage d’acheter une résidence, un duplex, un triplex ou un chalet avec un conjoint, un membre de la famille ou un ami, la convention d’indivision constitue un outil essentiel de prévention. Elle contribue à assurer une gestion harmonieuse de l’immeuble et à éviter plusieurs difficultés susceptibles de survenir au fil du temps.
Le financement
En copropriété indivise, chaque indivisaire peut généralement hypothéquer sa quote-part dans l’immeuble sans le consentement des autres indivisaires. L’hypothèque ne grève alors que les droits de l’indivisaire qui l’a consentie et non ceux des autres copropriétaires.
Les autres indivisaires ne sont donc pas personnellement responsables des obligations contractées par leur copropriétaire envers son créancier hypothécaire. Toutefois, le défaut de paiement d’un indivisaire peut, dans certaines circonstances, avoir des répercussions sur la copropriété et entraîner l’exercice de recours prévus par la loi.
Le Code civil du Québec accorde d’ailleurs aux indivisaires certains droits de protection lorsque l’un d’eux aliène ou hypothèque sa part ou lorsqu’un tiers devient susceptible d’acquérir des droits dans l’indivision.
C’est notamment pour cette raison qu’une convention d’indivision bien rédigée est essentielle. Elle permet de prévoir des mécanismes de protection adaptés à la situation des copropriétaires et d’encadrer les conséquences d’un défaut de paiement, d’une vente ou d’un financement consenti par l’un des indivisaires.
La vente
En principe, chaque indivisaire demeure libre de vendre ou de céder sa quote-part dans l’immeuble, sous réserve des restrictions éventuellement prévues dans la convention d’indivision.
Toutefois, le Code civil du Québec accorde généralement aux autres indivisaires un mécanisme de protection important. Dans certaines circonstances, ceux-ci peuvent exercer un droit de retrait leur permettant de se substituer à l’acquéreur en lui remboursant le prix payé ainsi que les frais engagés.
Ce droit vise notamment à éviter qu’un tiers non désiré devienne copropriétaire de l’immeuble sans le consentement des autres indivisaires. Il doit cependant être exercé dans les délais prévus par la loi.
Une convention d’indivision bien rédigée peut également prévoir des mécanismes additionnels, tels qu’un droit de préemption ou des modalités particulières de vente, afin d’assurer une meilleure stabilité de l’indivision et de protéger les intérêts de chacun des copropriétaires.
Avant d’acquérir un immeuble en indivision, il est donc recommandé de consulter votre notaire afin de mettre en place une convention adaptée à votre situation et aux objectifs de tous les indivisaires.
La durée
La convention d’indivision ne peut généralement pas prévoir le maintien de l’indivision pour une période excédant trente ans. Elle peut toutefois être renouvelée à son échéance si les indivisaires souhaitent poursuivre leur projet commun.
Cette convention joue un rôle essentiel puisqu’elle permet d’établir les règles applicables à l’occupation de l’immeuble, au partage des dépenses, aux travaux, à la revente d’une quote-part ainsi qu’à la résolution de certaines difficultés pouvant survenir entre les indivisaires.
Lorsqu’elle est soigneusement rédigée, la convention d’indivision constitue un outil de prévention particulièrement efficace, favorisant une gestion harmonieuse de l’immeuble et protégeant les intérêts de chacun des copropriétaires.
Le contenu de la convention
La convention d’indivision peut notamment prévoir la durée de l’indivision, les droits et obligations des indivisaires relativement à l’occupation de l’immeuble, le partage des dépenses, l’entretien et les travaux de rénovation, ainsi que le sort des améliorations apportées à la propriété.
Elle peut également encadrer les conditions de vente d’une quote-part, les mécanismes de prise de décision, les règles d’administration de l’immeuble et les modalités applicables lors du partage ou de la fin de l’indivision.
Parce que chaque projet immobilier est unique, la convention d’indivision doit être adaptée aux besoins particuliers des copropriétaires. Une convention bien rédigée permet de prévenir plusieurs difficultés et contribue à assurer une gestion harmonieuse de l’immeuble au fil du temps.
Votre notaire pourra vous conseiller quant au contenu de cette convention et veiller à ce qu’elle reflète adéquatement les objectifs et les intérêts de chacun des indivisaires.
